Majo

7 de mayo de 2014

Impugnar acta de Junta Ordinaria

Hola, ¿me podéis informar qué tengo que hacer para impugnar un acta?. El administrador ha enviado dicha acta sin la firma de la Presidenta que era yo y sin informarme. Ha puesto lo que él ha querido y no todo lo que se le dijo en la junta que constara en acta. ¿Qué puedo hacer para que quede constancia de todo lo que ha obviado y que antes de enviar al acta a los vecinos le envié para que añadiera. ¿Cómo puedo proceder?. Gracias

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Respuestas recibidas a "Impugnar acta de Junta Ordinaria"

abysa.ap

12 de mayo de 2014

Abysa Administradores

En efecto, un Burofax sería el medio idóneo para que le transmitiese al administrador sus discrepancias. Pero puesto que esto ya lo hizo, yo aprovecharía el Burofax para enviarle un acta alternativa completa y pedirle que convocase una junta, enviando a la vez el acta, con dos puntos del orden del día: juicio de los propietarios sobre la versión que, en su opinión, concuerde más con lo discutido y aprobado (fijando así un acta definitiva) y, como segundo punto, discusión acerca del comportamiento del administrador, que no parece haber sido -si todo se ha desarrollado tal como lo cuenta usted- profesional en ningún momento. Creo que podría considerarse su comportamiento como “causa justa” para su destitución.

Recuerde que es el Presidente el que convoca las Juntas, a través del administrador, por lo que este no podrá negarse a convocarla. Si a pesar de ello así lo hiciese, usted podría convocarla en su calidad de presidenta (tiene derecho como presidenta a pedirle las direcciones al administrador) para tratar de ese comportamiento, tras haberle apercibido por escrito (de nuevo Burofax).

Respuesta de profesional

Maia Arregi Goñi

12 de mayo de 2014

Arregi Gestioak

Te recomendamos enviarle un buro fax con acuse de recibo y justificación de contenido con todas tus disconformidades y solicitándole los cambios, indicándole un plazo para ello. Solicitarle también que remita copia del acta, una vez modificada, a todos los copropietarios.

Guárdate todos los justificantes, por si a caso no lo cumple, puedas presentarlos en la próxima junta, y junto con el resto de copropietarios, podáis tomar una decisión.

Espero que sea un profesional y atienda a tu solicitud.

Saludos y gracias.

Respuesta de profesional

Majo

12 de mayo de 2014

Gracias por la información, leo que la opción mas efectiva es ir por via judicial pero esto para un único propietario aunque tenga razón solo me puede costar dinero y años.

En relacion a enviar yo otra acta a los vecinos me es imposible tener todas las direcciones porque el administrador me ignora.

Solo quiero saber de que forma puede constar que no estoy de acuerdo con el acta que ha hecho, he leido que en juntas pasadas el pone que no tiene conocimiento de impugnación de dicha acta (esto se refiere judicialmente) o estaría dentro de esto si le mando un escrito con todas mis disconformidades. Muchas Gracias

Respuesta de usuario

abysa.ap

8 de mayo de 2014

Abysa Administradores

Todas las actas deben cerrarse con la firma del Secretario y del Presidente para que tengan validez (artículo 19.3 de la LPH). En el caso que usted refiere parece que el Administrador discrepa de la redacción o de los contenidos que usted le ha enviado, y ha decidido entregar a los propietarios un acta con su sola firma como Secretario. En tal caso, no es impugnar el acta lo que usted puede o debe hacer (en realidad, se impugnan los acuerdos, puesto que las actas en sí mismas no son impugnables, sino subsanables o anulables). Lo que puede y debe hacer, si está en desacuerdo con el contenido del acta que el Administrador ha enviado a sus vecinos, es elaborar la suya (completa), tal y como usted crea que debiera haberse redactado, firmándola usted como Presidenta y enviándola a todos los propietarios, de manera que en la siguiente Junta se pueda aprobar una de las dos versiones por mayoría simple de los reunidos (hay que hacer constar el asunto, naturalmente, como orden del día de esa Junta).

Debe quedar claro, por tanto, que el acta entregada por el Secretario-Administrador a los propietarios no es más que una versión, al carecer de la firma del Presidente. Pero también lo es el acta elaborada por el Presidente, sin la firma del Secretario, hasta que los propietarios reunidos en Junta sancionen una u otra.

El comportamiento correcto, cuando hay desacuerdo entre Secretario y Presidente respecto de la redacción (en aspectos sustanciales o que afecten los acuerdos mismos) o de los acuerdos tomados, es redactar dos actas que recojan sendas versiones y sus discrepancias, y entregárselas juntas a los propietarios, con explicación de las razones que han movido a redactar dos versiones distintas, para proceder en una próxima Junta, como ya hemos dicho, a la sanción de una u otra versión.

Respuesta de profesional

Maia Arregi Goñi

8 de mayo de 2014

Arregi Gestioak

El Art. 19 de la L.P.H. establece la posibilidad de subsanar los defectos o errores de un acta, siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes (presentes o representados) y los acuerdos adoptados con indicación de los votos a favor y en contra; así como las cuotas de participación. En consecuencia, si la alegación del propietario al contenido del acta versa sobre la solicitud de subsanación de defectos o errores que contenga, se establece que dicha subsanación debe efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de Propietarios; ya que es a está, a quien corresponde ratificar si procede la subsanación solicitada.

Si por el contrario, la alegación del propietario al contenido del acta versa sobre su discrepancia en la adopción de determinados acuerdos; ya sea porque los considere contrarios a Ley o a los estatutos o resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, o supongan un grave perjuicio para algún propietario, deberá proceder directamente a la impugnación ante los Tribunales de Justicia del correspondiente acuerdo, ya que la mera alegación al contenido de un acta sin ejercitar su impugnación ante los Tribunales no tendría en principio virtualidad alguna, dada la vigencia del principio de ejecutividad de los acuerdos adoptados. La ley establece unos plazos para la impugnación ante los Tribunales de tres meses desde que se adoptó el acuerdo por la Junta, y otro plazo de un año para aquellos acuerdos contrarios a Ley o los estatutos.

Impugnar un acuerdo de la Comunidad de Propietarios es interponer una demanda ante los Tribunales para que un Juez declare por sentencia que el acuerdo tomado por la Comunidad de Propietarios es o no válido.

Por lo tanto, los acuerdos tomados en las Juntas de la Comunidad de Propietarios sólo se podrán impugnarse judicialmente.

¿Qué acuerdos se pueden impugnar?

No siempre se puede impugnar un acuerdo de la Comunidad de propietarios, y menos aun cuando se han adoptados todos los requisitos que exige la ley, (convocar la junta en tiempo y forma comunicándolo a todos los vecinos junto con el orden del día, que el número de vecinos sea suficiente para que exista quórum y que se alcance la mayoría necesaria), por mucho que estemos en contra del mismo.

Para saber que acuerdos se pueden impugnar tendremos que irnos al articulo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal que establece los supuestos en los que los acuerdos de la Junta de Propietarios podrán ser impugnados ante los tribunales:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

Esto sucede cuando el acuerdo adoptado no figura en el orden del día o con una mayoría inferior a la exigida legalmente y también por no convocar la Junta en tiempo y forma o que se decida una participación en los gastos generales de forma distinta a las cuotas de participación.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

La condonación de una deuda de la comunidad, o el permitir la utilización de un elemento común a un solo vecino pueden ser ejemplos de acuerdos que resulten gravemente lesivos para la comunidad o para uno de los vecinos.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

¿Quién puede impugnar un acuerdo de la Junta de la Comunidad de Propietarios?

Las personas legitimadas para la impugnación de los acuerdos tomados en las Juntas de las Comunidades de Propietarios son:

Los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, es decir, el propietario deberá haber hecho constar su disconformidad con el acuerdo, no bastando la mera abstención, debiendo constar en acta el voto en contra del acuerdo, como se declara en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 3 de Marzo de 2.009, ya que no es posible ir contra sus propios actos.

Los ausentes por cualquier causa.

Los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.

Además, es imprescindible para impugnar un acuerdo de la Junta de propietario estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o si no se esta al corriente, proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.

¿Quién no tendrán derecho a impugnar?

Los no propietarios, aunque sean usuarios de algún elemento privativo de la finca.

El nuevo propietario en un momento posterior a la adopción del acuerdo, ya que adquiere el inmueble con las cargas que el mismo tenga, aunque sí tendrá derecho a reclamar contra el vendedor con la correspondiente acción de saneamiento.

El disidente o ausente que vendió el inmueble antes de la interposición de la correspondiente impugnación.

¿Contra quién hay que interponer la demanda de impugnación?

La impugnación debe dirigirse contra la Comunidad de Propietarios en la persona de su Presidente, con independencia del sentido de su voto en el acuerdo que se impugna.

Otras consideraciones a tener en cuenta

La acción de impugnar caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año.

La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecutividad, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.

Si ningún vecino impugna el acuerdo dentro del plazo de un año el acuerdo quedará convalidado.

Tendrías que formular de forma fehaciente tu discrepancia con el mismo dentro del plazo de treinta días naturales, es decir, os aconsejamos enviar una carta certificada con acuse de recibo o un burofax al administrador solicitando dichos cambios.

Saludos.

Respuesta de profesional

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